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ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS MARQUÉS DE ATALAYA
TITULO PRIMERO
DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, ÁMBITO TERRITORIAL Y DESCRIPCIÓN, RÉGIMEN JURÍDICO, DOMICILIO, DURACIÓN Y OBJETO
ARTICULO 1.- AMBITO TERRITORIAL Y DESCRIPCIÓN.
1. La Comunidad de Propietarios Marqués de Atalaya, comprende la Urbanización del mismo nombre, situada en el Plan Parcial SUP-E6 “El Marqués”, de Estepona, inscrita en el Registro de la propiedad número 2 de Estepona, tomo 1.289, libro 1.037, folio 131, finca 58.532.
2. La Urbanización Marqués de Atalaya, está integrada por 170 viviendas independientes, ubicadas en 15 bloques, todos ellos llevan como parte aneja e inseparable, al menos una plaza de garaje y un trastero, existiendo, no obstante, algunas plazas de garaje que constituyen fincas registrales independientes; dichas viviendas susceptibles de aprovechamiento exclusivo y de propiedad separada, llevan consigo un derecho de copropiedad sobre los demás elementos comunes de las mismas y en consecuencia sobre los elementos e instalaciones del resto de la Urbanización.
3. Entre los bloques existen amplias zonas ajardinadas, donde se incluyen piscinas y un club social.
ARTICULO II.- RÉGIMEN JURÍDICO
La urbanización Marqués de Atalaya es un complejo inmobiliario privado que se constituye en una sola comunidad de propietarios, al amparo de lo dispuesto en el artículo 24.2 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, rigiéndose por los presentes Estatutos, por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal 49/60 reformada por la Ley 8/1999 y, en lo no previstas por ellas, por el Código Civil.
ARTÍCULO 111.- DOMICILIO DE LA COMUNIDAD
El domicilio de la Comunidad se fija en la misma Urbanización.
ARTICULO IV.- DURACIÓN
La duración de la Comunidad de Propietarios será indefinida, extinguiéndose la misma, únicamente, por las causas previstas en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal.
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ARTICULO V.- OBJETO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
La Comunidad de Propietarios tiene por objeto fundamental el cuidar y velar por:
1. El mejor uso, disfrute, aprovechamiento, reparación, conservación y mejora en su caso de los elementos y servicios de uso común, tanto de cada uno de los 15 bloques de apartamentos que lo integran, con sus anejos, como de los espacios libres, jardines, red vial y piscinas que integran la urbanización
2. El cumplimiento de las normas y prescripciones tanto legales como de régimen interior que se acuerden, tendentes a conservar el carácter y categoría del Complejo.
3. La armónica relación entre todos los propietarios.
TITULO SEGUNDO
DE LOS PROPIETARIOS, ELEMENTOS COMUNES, ELEMENTOS PRIVATIVOS Y ELEMENTOS COMUNES DE USO PRIVATIVO
ARTICULO VI.- DE LOS PROPIETARIOS
1. La Comunidad de Propietarios estará integrada necesaria y obligatoriamente por todos los titulares dominicales de las unidades inmobiliarias de esta urbanización. La adquisición por cualquier título de un apartamento, garaje o trastero independiente hace al adquirente partícipe en los derechos y obligaciones de La Comunidad de Propietarios.
2. Es irrenunciable la condición de miembro de la Comunidad, salvo que se pierda la propiedad o copropiedad de la vivienda y elementos ó bienes inherentes. Por consiguiente la simple renuncia a la Comunidad no surtirá ningún efecto, ni eximirá por tanto del pago de las cuotas ordinarias ó extraordinarias que por los gastos comunes ó su anticipo corresponda, ni en general del cumplimiento de ninguna de las obligaciones atribuidas a los comuneros por la Ley y los presentes Estatutos.
3. La transmisión de la titularidad que determina la pertenencia la Comunidad de Propietarios conllevará la subrogación en los derechos del transmitente, entendiéndose incorporado el adquirente a la Comunidad de Propietarios a partir del momento de la transmisión. Esto no obstante, el transmitente vendrá obligado a comunicar la Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad del inmueble y, en caso de incumplimiento de esta obligación el transmiten te seguirá respondiendo solidariamente con el nuevo titular de las deudas con la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el adquiriente.
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ARTICULO VII.- DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES
1. Los Propietarios de los distintos elementos independientes tienen un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre el espacio delimitado por el respectivo apartamento, garaje o trastero, instalaciones comprendidas en sus límites para exclusivo servicio de su propietario, y anejos expresamente señalados en el título, y un derecho de copropiedad con los demás propietarios, respecto de los demás elementos comunes de la Comunidad de Propiedad, conforme a sus cuotas de participación.
2. Los elementos comunes están necesariamente ligados en su propiedad y disfrute a los elementos privativos, no pudiendo ser segregados, enajenados, gravados ó embargados, sino conjuntamente con la parte privativa de la que son anejos inseparables. En caso de enajenación de un elemento privativo, los dueños de los demás no tendrán, por éste solo título, derecho de tanteo ni de retracto
3. Se consideran elementos comunes de la Comunidad de Propietarios los que se enumeran a continuación, con carácter enunciativo y no limitativo:
a) El solar, el vuelo, las cimentaciones y cubiertas, los elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conformen y sus revestimientos exteriores, el portal, las escaleras porterías, corredores, pasos, muros, fosos .patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores telefonías o a otros servicios e instalaciones comunes, los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, las de detección y prevención de incendios, las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo, las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
b) Los viarios terrestres, paseos, aceras, plazas y terrazas visitables, etc
c) Las zonas verdes, los jardines, aún los de uso privativo, los arcenes y fuentes.
d) Los aparcamientos en superficie no privativos
e) Las captaciones y redes de distribución de agua, las redes de suministro de energía en alta ó baja tensión y los puestos de transformación. Las redes de alumbrado público y puntos de luz.
f) Las piscinas, cuartos de depuradoras, los aseos generales y cualesquiera otros de uso general de la Comunidad, que existan ó pudieran crearse.
g) El aspecto externo de los edificios e instalaciones que forma un conjunto armónico, sumamente estudiado y cuidado, siendo el elemento configurador más típico de la Urbanización.
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ARTICULO VIII.- ELEMENTOS COMUNES DE USO PRIVATIVO
Las viviendas situadas en la planta baja de los edificios tienen atribuido el derecho de uso privativo de una zona ajardinada situada delante de su vivienda. El mantenimiento y conservación de dicha zona lo efectuará la Comunidad de Propietarios. El propietario de dichas viviendas tendrá la obligación de dejar paso abierto al jardín para que el personal encargado del mantenimiento pueda acceder al mismo.
TITULO TERCERO
DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS, COPROPIEDAD Y COMUNICACIONES DE LOS PROPIETARIOS
ARTICULO IX.- DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS.
Son derechos de los Propietarios:
1. Ostentar la titularidad exclusiva de su elemento privativo, pudiendo ceder su propiedad ó uso, con todos los derechos inherentes al mismo, bajo cualquiera de las formas admitidas por la ley.
2. Disfrutar de cualquier beneficio que obtenga la Comunidad Propietarios
3. Asistir con voz y voto a las Juntas Generales
4. Ejercer el derecho activo y pasivo de elección de cargos de la Junta Directiva y poder examinar las cuentas.
5. El disfrute de los elementos y servicios comunes sin otras limitaciones que las establecidas en las leyes, en las normas contenidas en estos Estatutos, y en su caso, en las normas de régimen interior que se aprueben.
6. Ejercer cualquier otro derecho que derive de los presentes Estatutos ó de la Ley.
ARTICULO X.- OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS.
Son obligaciones de los Propietarios:
1. Respetar las instalaciones generales de la Comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su
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piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
2. Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la Comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasionen por su descuido ó negligencia o el de las personas por quienes deba responder, o por aquellos a quienes hubieran cedido el uso y disfrute de su finca en todo o en parte, por cualquier título.
3. Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el art. 1 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, teniendo derecho a que la Comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
4. Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
5. Contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el titulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento de los elementos comunes, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización, así como al fondo de reserva.
6. No obstruir los elementos comunes ni actuar de manera tal que excluya o se impida substancialmente el uso adecuado de los mismos por los propietarios de las demás fincas
No colocar objetos, muebles, macetas, bicicletas, utensilios, motivos de ornamentación en los portales, galerías y demás zonas de uso común, sin la previa aprobación de la Junta General de la Comunidad, o de quien en ésta haya delegado.
7. No permitir el juego y recreo de niños en portales, pasillos y escaleras de los edificios.
8. Depositar los desperdicios de basura únicamente en los recipientes previstos para tal fin, llevándolos al lugar previamente designado para su recogida, exclusivamente en los días y horas habilitadas para ellos. Depositar sólo en los lugares y días autorizados para ello los desechos de jardines, viviendas y de trabajos de construcción. La retirada de escombros producidos por las obras que se realicen en los elementos privativos deberá realizarse conforme a las instrucciones que en cada caso dicte la Junta Directiva. En ningún caso los mismos se podrán depositar en el suelo directamente, siendo obligatorio el uso de contenedores.
9. No almacenar ni permitir que se almacenen en su propiedad materiales inflamables o peligrosos de clase alguna, excepto los de uso doméstico, en la forma idónea y en cantidades estrictamente necesarias.
10. No realizar ni permitir que se realicen en su propiedad actos que puedan ser molestos o incómodos para los propietarios y ocupantes de fincas vecinas.
11. No usar ni permitir el uso de la propiedad para fines contrarios a la moral pública, ilegales o no permitidos por las Ordenanzas y el Plan de Ordenación y Proyecto de Urbanización.
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12. No exhibir letreros y rótulos de ningún tipo sin la autorización por escrito de la Juta Directiva para tal fin, incluidos los letreros de venta o alquiler.
13. No tener ni permitir que se tengan, animales salvajes o de granja, así como mantener los animales domésticos fuera de las zonas comunes a menos que se cumplan estrictamente las normas locales de Policía. Tales animales deben ser mantenidos bajo adecuado control, sin que se permita que los mismos causen molestias o ruidos excesivos, estando obligados sus propietarios a retirar los detritus que produzca el animal.
14. No circular a velocidad excesiva dentro de la Urbanización, manteniendo en todo momento las normas adecuadas de conducción de vehículos, ni sobrepasar los límites de velocidad tal y como se indica en las señales instaladas en la Urbanización, y garantizar que el nivel de ruido de todos los vehículos no sobrepase los límites legales. No está permitida la circulación de camiones dentro de la Urbanización que excedan el tonelaje autorizado dentro de las zonas residenciales. A tal efecto, los infractores deberán atenerse a las sanciones o fianzas que, para esos supuestos, establezca oportunamente la Junta Directiva de la Comunidad.
15. No lavar ni reparar vehículos en los aparcamientos ni tampoco en las zonas comunes, ni utilizar las bocas de riego para éstos fines. Sólo se admiten, en dichas zonas, las pequeñas reparaciones que esporádicamente pudieran producirse, como por ejemplo el cambio de neumáticos.
16. No aparcar en los aparcamientos generales de la Comunidad roulottes, barcos, motos de agua u otros objetos semejantes. Tampoco se podrán aparcar en dichos aparcamientos generales los automóviles ú otros vehículos de motor por tiempo superior a siete días.
17. No destinar los apartamentos a uso distinto del de vivienda.
18. No colgar ni permitir que sea colgada en ninguna ventana, terraza o azotea ropa lavada o cualquier otra prenda, si no hay lugar propio para ello, deberán utilizarse tendederos plegables que apoyados en el suelo queden ocultos, de tal modo que no afecten a la estética de la urbanización.
19. No efectuar ninguna reforma o modificación en los elementos privativos cuando sean visibles desde el exterior y no guarden la uniformidad de la urbanización, tales como sistemas de alumbrado externo, sombrillas, toldos, instalación de antenas o similares, rejas en puertas y ventanas, pintura etc.
20. Las obras de reforma en los departamentos privativos deberán realizarse dentro de las horas y fechas que se fijen por la Junta Directiva, con el fin de procurar las menores molestias y ruidos a los restantes copropietarios.
21. Constituir siempre que se acometa alguna obra que requiera licencia municipal un depósito o fianza a favor de la Comunidad de Propietarios equivalente, al menos, al 1% del presupuesto total de la misma, para responder del deterioro general de las calles y de los daños que de dicha obra pudieran derivarse. La fianza o depósito previsto en este apartado no devengará interés alguno y será restituida al propietario una vez concluida la obra, siempre que no se hayan producido daños derivados de la misma.
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22. No permitir la utilización de zonas comunes y ajardinadas ó generales de la Comunidad para comidas campestres ó cualquier otro uso distinto a su destino.
23. No permitir en el recinto de las piscinas efectuar comidas, ni fiestas, sin previo consentimiento de la Junta General o de quien en ésta haya delegado. Tampoco se permiten los juegos que molesten a los usuarios.
24. No efectuar alteración alguna en el sistema de ventilación y aspiración original, y en especial la instalación de aparatos de extracción o ventilación que alteren de cualquier forma la condición original de dicho sistema.
25. No permitir la limpieza de las terrazas mediante baldeo o con el uso de mangueras o sistemas de riego que puedan provocar el vertido de aguas hacia los elementos privativos o comunes situados bajo las mismas.
26. Los propietarios de elementos privativos a los que se reconoce el uso exclusivo y excluyente de zonas ajardinadas comunes no podrán alterar la configuración de las mismas ni proceder al cerramiento de estas.
27. Observar las reglas generales de la buena vecindad, evitando las molestias a terceros por razón de ruidos excesivos, luces, etc, cumpliendo especialmente las indicaciones que a este respecto realice la Junta Directiva de la Comunidad.
28. Comunicar al Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio para notificaciones a que se refiere el art. XII de los presentes estatutos.
29. Comunicar al Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad del inmueble.
ARTICULO XI.- COPROPIEDAD
1. Los titulares en proindiviso de una propiedad dentro de los límites de la Urbanización habrán de designar un solo representante para asistir y votar en las Juntas Generales. No obstante, todos ellos responderán solidariamente frente a la Comunidad de cuentas obligaciones dimanen de su condición.
2. Si no designaran representante en el plazo que a tal efecto se señale, la Comunidad podrá dirigir sus comunicaciones a cualquiera de los propietarios
ARTICULO XI Bis. El uso de las piscinas comunitarias, gimnasios, pistas de tenis/padel y aquellos elementos comunes que no sean necesarios para el adecuado uso y disfrute del correspondiente elemento privativo solo podrán ser utilizados por los propietarios o arrendatarios de las fincas que se encuentren totalmente al día en sus obligaciones de pago con la comunidad. Esta privación temporal del uso de estos elementos comunes se levantará tan pronto como el propietario moroso acredite al administrador haber liquidado completamente su deuda comunitaria.
ARTICULO XII.- COMUNICACIONES CON LOS PROPIETARIOS
1. Cada propietario viene obligado a comunicar al Secretario de la Comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la Comunidad.
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2. En defecto de esta comunicación se tendrá como domicilio para citaciones y notificaciones, el inmueble dentro de la urbanización del que el propietario sea titular. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por el Secretario de la Comunidad, con el Visto Bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
TITULO CUARTO
DE LOS ORGANOS DE GOBIERNO DE LA COMUNIDAD.
ARTICULO XIII.- ORGANOS DE GOBIERNO.
Serán órganos de Gobierno de la Comunidad:
1. La Junta General
2. La Junta Directiva
3. El Presidente y, en su caso, el Vicepresidente
4. El Secretario-administrador.
5. La Comisión Censora
SECCIÓN PRIMERA. JUNTA GENERAL
ARTICULO XIV.- DE LA JUNTA GENERAL
La Junta General estará integrada por la totalidad de los propietarios que componen la Comunidad de Propietarios, siendo el Órgano Supremo de gobierno y administración de la Comunidad de Propietarios.
ARTICULO XV.-FACULTADES.
Son facultades de la Junta de Propietarios las siguientes:
1. Elegir y cesar a los miembros de la Junta Directiva.
2. Aprobar o reformar Los Estatutos y determinar las normas de régimen interior
3. Aprobar la memoria y las cuentas de cada ejercicio, así como presupuesto del siguiente, a propuesta de la Junta Directiva.
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4. Aprobar la exigencia de aportaciones extraordinaria para gastos que tengan el mismo carácter.
5. Aprobar la ejecución de todas las obras de reparación de la urbanización, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador.
6. Acordar la creación de Comités Especiales, cuando las necesidades de la Comunidad así lo aconsejen.
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general.
ARTICULO XVI.- REUNIONES.
1. La Junta general de Propietarios, debidamente convocada al efecto, celebrará sesión ordinaria una vez al año dentro de los meses de octubre o noviembre, para censurar la gestión social, elegir los órganos de gobierno, aprobar las cuentas de ejercicio anterior y el presupuesto del ejercicio siguiente.
2. Asimismo podrán celebrarse sesiones extraordinarias cuando lo estime necesario el Presidente, la mayoría absoluta de los miembros de la Junta Directiva o lo solicite por escrito la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que represente, al menos, el 25% de las cuotas de participación.
ARTICULO XVII.- CONVOCATORIA DE LA JUNTA GENERAL
1. La convocatoria de la Junta General corresponde al Presidente, previo acuerdo de la Junta Directiva, y en su defecto a los promotores de la reunión, entendiendo por tales el propio Presidente, la mayoría absoluta de miembros de la Junta Directiva, o bien el 25% de los propietarios o un número de éstos que represente el 25% de las cuotas de participación.
2. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la Comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto en los casas previstos en el articulo XXIII apartado 12) de los presentes.
3. La convocatoria contendrá la fecha, lugar y hora de la primera convocatoria e indicación para la segunda convocatoria, además del Orden del Día a tratar.
4. Las convocatorias para las Juntas Generales Ordinarias se realizarán con un mínimo de15 días de antelación y para las Extraordinarias con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
5. Ambas convocatorias se realizarán igualmente por correo certificado, en mano con acuse de recibo, o por cualquier otro medio que acredite su recepción, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo XII de estos Estatutos.
ARTICULO XVIII.- ORDEN DEL DIA
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1. La Junta General, debidamente convocada y constituida, tanto por los propietarios presentes como representados, adoptará los acuerdos en relación únicamente a los asuntos que constituyen el Orden del día. Se exceptúa lo dispuesto en el artículo XXI de estos Estatutos.
2. El Orden del día de la Junta General será elaborado por la Junta Directiva.
ARTICULO XIX.- REPRESENTACIÓN DE LOS PROPIETARIOS
1. Todo propietario que tenga derecho de asistencia podrá hacerse representar en la Junta General por medio de otra persona, aunque ésta no sea propietario.
2. La representación debe conferirse por escrito y con carácter exclusivo para cada Junta General.
3. La representación es siempre revocable. La asistencia personal a la Junta del representado tendrá valor de revocación
ARTICULO XX.- CONSTITUCIÓN
La Junta General, tanto Ordinaria como Extraordinaria, quedará válidamente constituida en primera convocatoria, cuando concurran a ella y estén presentes ó representados la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación, y en segunda convocatoria cualquiera que sea el número de asistentes, sin sujeción a quórum.
ARTÍCULO XXI.- JUNTA GENERAL UNIVERSAL
No obstante lo dispuesto en los artículos anteriores, la Junta General se entenderá válidamente constituida para tratar cualquier asunto siempre que se hallen reunidos, presentes o representados, todos los propietarios, y así se acuerde por unanimidad.
ARTICULO XXII.- PRESIDENCIA DE LA JUNTA GENERAL
1. La Junta General estará presidida por el Presidente de la Comunidad, en ausencia de éste, por el Vicepresidente y, en caso de ausencia de ambos, por el miembro de la Junta Directiva de más edad.
2. El Presidente abrirá y cerrará la Junta, dirigirá el debate, concederá y retirará la palabra y decidirá la modalidad de votación en cada cuestión.
3. El Presidente estará asistido por el Secretario de la Comunidad, quien levantará acta de las deliberaciones y acuerdos de la Junta. En ausencia de éste, actuará como Secretario el miembro de menor edad de la Junta Directiva que asista a la Junta.
ARTICULO XXIII.- ACUERDOS DE LA JUNTA GENERAL.
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Los acuerdos de la Junta General se sujetarán a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
2. El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
3. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
4. La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
5. A los efectos establecidos en los párrafos anteriores, se computarán como votos favorables al acuerdo adoptado los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo XII, no manifestasen su discrepancia a quien ejerza las funciones de Secretario, en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que deje constancia de su recepción.
6. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
7. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
8. La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieran votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
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9. Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, La nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
1O. Para la validez de los demás acuerdos en primera convocatoria, bastará el voto de la mayoría del total de propietarios presentes o representados que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación de los presentes y representados.
11. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
12. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas, o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en la Ley y en los presentes Estatutos.
ARTICULO XXIV.- LIBRO DE ACTAS
1. De las reuniones y acuerdos de la Junta General se levantarán actas por el Secretario que serán reflejadas en un libro o soporte informático con el Visto Bueno del Presidente, y diligenciado según ley.
2. Cada acta será sometida a aprobación de la Junta en su siguiente reunión anual, no obstante los acuerdos adoptados serán ejecutivos.
3. Una copia del acta de la Junta General será remitida a cada propietario o su representante en el plazo de un mes a partir de la celebración de la reunión.
SECCIÓN SEGUNDA: JUNTA DIRECTIVA
ARTICULO XXV.- DE LA JUNTA DIRECTIVA.
1. La Junta Directiva estará integrada por el Presidente, un Vicepresidente, el Secretario- Administrador, así como un número de vocales no inferior a 3 ni superior a 13.
2. El Presidente, Vicepresidente y Secretario-administrador lo serán a su vez de la Junta General.
3. Mientras que la entidad Silkmore Spain, S.L. (Promotora de la Urbanización) mantenga participación en la Comunidad de Propietarios, su representante figurará necesariamente entre los miembros de la Junta Directiva, al menos con la condición de vocal, sin que, en
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este caso, su presencia se compute a efectos de determinar el número máximo de vocales miembros de la Junta Directiva.
4. La condición de miembro de la Junta Directiva es indelegable.
ARTICULO XXVI.- ELECCIÓN DE LA JUNTA DIRECTIVA
1. La Junta Directiva será elegida cada dos años en la Junta General Ordinaria de la Comunidad.
2. Los miembros de la Junta Directiva pueden ser reelegidos.
ARTICULO XXVII.- COOPTACIÓN
Si durante el plazo para el que fueron nombrados los miembros de la Junta Directiva se produjesen vacantes, la Junta podrá designar entre los miembros de la Comunidad de Propietarios, las personas que hayan de ocuparlas hasta que se reúna la siguiente Junta General Ordinaria, que deberá ratificar el nombramiento o nombrar otro que ocupe su lugar.
ARTICULO XXVIII.- FACULTADES DE LA JUNTA DIRECTIVA
Corresponde a la Junta Directiva:
1. Conocer y resolver sobre cuantos asuntos le sean propuestos por el Secretario-administrador o el Presidente, salvo en materias de competencia exclusiva de la Junta General.
2. Aprobar y fijar el orden del día de las Juntas Generales, tanto ordinarias como extraordinarias.
3. Aprobación de las plantillas orgánicas de personal de la Comunidad.
4. Ejercer las funciones de auxilio y consulta a las decisiones del Presidente
5. Realizar el control de las gestiones del Presidente, Vicepresidente y SecretarioAdministrador, velando por el cumplimiento de los acuerdos de la Junta de Propietarios.
ARTICULO XXIX.- REUNIONES
1. La Junta Directiva ser reunirá siempre que la convoque el Presidente por si o a petición de, al menos, dos de sus miembros con un plazo mínimo de 8 días de antelación al día en que deba celebrarse, y, en todo caso se reunirá, por lo menos, una vez cada tres meses.
2. No obstante lo dispuesto en el punto anterior, la Junta Directiva se entenderá válidamente constituida para tratar cualquier asunto cuando se hayan reunido todos sus miembros y así lo acuerden por unanimidad, aún sin previa convocatoria.
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ARTICULO XXX- CONSTITUCIÓN
La Junta Directiva quedará válidamente constituida media hora después de la fijada en la convocatoria, siempre que el número de asistentes, presentes o representados por otros miembros fuera superior a la mitad; o antes si concurren todos sus miembros, presentes o representados por otros miembros. Esta representación deberá ser otorgada por escrito.
ARTICULO XXXI.- ADOPCIÓN DE ACUERDOS
Los acuerdos de la Junta Directiva se adoptarán por mayoría absoluta de los miembros concurrentes a la sesión, presentes o representados. Dirimirá los empates el voto de calidad del Presidente.
ARTICULO XXXII.- LIBRO DE ACTAS
1. Las discusiones y acuerdos de la Junta Directiva se recogerán en actas que se llevarán a un libro, o soporte informático, y serán firmadas por el Presidente y el Secretario.
2. Las actas de cada reunión de la Junta Directiva se aprobarán en la siguiente reunión, no obstante los acuerdos que se adopten serán ejecutivos.
SECCIÓN TERCERA PRESIDENTE, VICEPRESIDENTE, COMISIÓN CENSORA, SECRETARIO-ADMINISTRADOR, COMITES ESPECIALES
ARTICULO XXXIII.- DEL PRESIDENTE
El Presidente de la Comunidad deberá ser siempre propietario, a estos efectos tendrán la consideración de propietarios los representantes designados por las personas jurídicas, y tendrá las funciones siguientes:
1. Ostentar legalmente la representación de la comunidad, enjuicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, pudiendo conferir mandatos o apoderamientos para el ejercicio de dicha representación
2. Convocar, presidir, suspender y levantar las sesiones de las Juntas Generales y Directivas, así como la primera reunión de cualquier comité especial que, en su caso se establezca, con potestad de mando para mantener el orden de las reuniones.
3. Velar por el exacto cumplimiento de estos Estatutos y de las Normas de Régimen Interior de la Comunidad.
4. Exigir y recibir las cuentas del Secretario-administrador presentando a las Juntas Generales las del ejercicio vencido y los presupuestos ordinarios y extraordinarios del ejercicio siguiente.
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5. El Presidente además tendrá las funciones que expresamente le delegue la Junta General ó la Junta Directiva.
ARTICULO XXXIV.- DEL VICEPRESIDENTE
Sustituirá al presidente en su ausencia ó en caso de vacante del mismo, en todas las funciones y con todos los atributos que le corresponden según lo previsto en los presentes Estatutos ó en los que la propia Junta Directiva le encomiende.
ARTICULO XXXV.- LA COMISION CENSORA.
1. Por la Junta General Ordinaria y con carácter anual, se nombrará una Comisión Censora de Cuentas, constituida por dos Propietarios titulares y dos suplentes.
2. La Comisión Censora tendrá por misión revisar las cuentas de la Comunidad, su contabilidad, comprobantes y justificantes de pagos, informando a la Junta de su conformidad o en su caso, realizando las observaciones que estimen procedentes.
3. El Secretario-administrador los asesorará y ayudará en todos los datos económicos, cuando as lo requieran, para el desempeño de su misión.
ARTICULO XXXVI.- DEL SECRETARIO-ADMINISTRADOR
1. Corresponde al Secretario-administrador las siguientes funciones:
a) Ejecutar cuantos acuerdos adopten los órganos de Gobierno de la Comunidad.
b) Efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
c) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
d) Velar por el buen régimen de las instalaciones y servicios, haciendo a estos efectos, las oportunas advertencias y apercibimiento a los titulares.
e) Atender a la conservación y entretenimiento de los elementos comunes, disponiendo las reparaciones y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas urgentes que puedan ser necesarias, dando inmediata cuenta al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
f) Actuar como Secretario de la Junta General y de la Junta Directiva y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad.
g) Llevar el libro de actas, registro de propietarios, cobros y pagos, la contabilidad, redactar y extender las actas de las juntas de propietarios y Directiva, que firmará con el V.B. del presidente.
h) Informar y asistir tanto a los órganos de decisión y gobierno de la Comunidad, como a los propios comuneros y realizar cuantas otras funciones se le confieran por la junta General, la Junta Directiva ó por el Presidente.
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2. Todas las facultades indicadas las ejercerá el Secretario-administrador bajo la supervisión del Presidente, cuyas instrucciones seguirá salvo que se trate de un asunto que le haya encomendado la Junta Directiva ó de Propietarios.
3. El cargo de Secretario-administrador podrá ser ejercido por un no propietario.
ARTICULO XXXVII.- COMITES ESPECIALES.
1. La Junta General podrá acordar la creación de Comités Especiales en aquellas materias de interés de la Comunidad que por su naturaleza requieran un seguimiento continuado oun estudio especial.
2. Estos Comités propondrán sus respectivos informes a la Junta Directiva para su consideración y aprobación por la Junta General.
ARTICULO XXXVIII.- REMUNERACIÓN A LOS MIEMBROS DE LA JUNTA DIRECTIVA.
Los miembros de La Junta Directiva y de la Comisión Censora, no tendrán retribución, a excepción del Secretario-administrador cuyos honorarios serán aprobados por la Junta General, pero serán reembolsados por todos los gastos en que hayan incurrido como consecuencia del ejercicio de sus cargos, previa su justificación documental.
TITULO QUINTO
RÉGIMEN ECONOMICO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
ARTICULO XXXIX.- CUENTA BANCARIA
Todas las aportaciones económicas que efectúen los propietarios de la comunidad y los demás medios económicos con que cuente, se ingresarán en una cuenta bancaria, abierta a nombre de la Comunidad.
ARTICULO XL.- DISPOSICIÓN DE FONDOS.
Para disponer de dicha cuenta será precisa la firma del Secretario Administrador conjuntamente con la del Presidente o la del Vicepresidente.
ARTICULO XLI.- CUOTA DE PARTICIPACIÓN
1. A cada elemento privativo se le asigna una cuota de participación en la Comunidad totalizando estas cuotas cien enteros.
2. La distribución de beneficios o gastos entre los propietarios se hará conforme a dicha cuota de participación.
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3. En el derecho de voto de los propietarios se tendrá en cuenta, igualmente, dicha cuota de participación.
ARTICULO XLII.- PRESUPUESTO
El Secretario-Administrador elaborará anualmente y antes del final del ejercicio corriente, el presupuesto de ingresos y gastos para el ejercicio económico siguiente. Este presupuesto será presentado a la Junta Directiva que, con las modificaciones que estime oportunas, en su caso, lo presentará a la Junta General para su aprobación. En el acta de la Junta General que apruebe el presupuesto se incluirá copia del mismo.
ARTICULO XLIII.- RECAUDACIÓN.
1. Las cuotas de los gastos comunitarios se abonarán por trimestres naturales adelantados, siendo el primer vencimiento del 1 al 5 de enero, el segundo del 1 al 5 de abril, el tercero del 1 al 5 de julio y el cuarto del 1 al 5 de octubre.
2. Las cuotas extraordinarias serán pagaderas dentro de los treinta días desde su aprobación en la Junta General.
3. El impago de las cuotas dentro del período voluntario determinará el devengo de un interés de demora equivalente al interés legal del dinero más 6 puntos como penalización.
4. Todas las costas y gastos que la reclamación del pago de las cuotas origine a la Comunidad de Propietarios, incluidos los honorarios de Abogado y Procurador, aunque no sea preceptiva su intervención, serán de cuenta y cargo del propietario deudor, así como todos los gastos previos extra judiciales de cualquier índole.
ARTICULO XLIV.- FONDO DE RESERVA.
1. El fondo de reserva se constituirá al aprobar la Comunidad de Propietarios su primer presupuesto ordinario, dotándolo con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad.
2. En la aprobación de los presupuestos ordinarios correspondientes a los ejercicios posteriores la dotación al mismo deberá alcanzar una cuantía mínima del 5 por 100 del último presupuesto ordinario de la Comunidad.
ARTICULO XLV.- PARTICIPACIÓN EN LOS GASTOS DE MANTENIMIENTO
LA “JUNTA DE COMPENSACION EL MARQUES”
1. La finca registral sobre la que se encuentran los bloques de la Comunidad de Propietarios Marqués de Atalaya, pertenece al Plan Parcial El Marqués de Estepona y queda sometida por ello a los derechos y obligaciones que correspondan a dicha finca por su adscripción a la Junta de Compensación o a la entidad Urbanística de Conservación de que constituya.
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2. La Comunidad de Propietarios contribuirá, por tanto, en la proporción que le corresponda en los gastos generales de mantenimiento y conservación de la urbanización del sector S.U.P E6.
ARTICULO XLVI.- SEGUROS GENERALES
Sin perjuicio de las pólizas de seguros que cada propietario tiene el derecho de suscribir a sus propias expensas, los elementos comunes deben ser asegurados contra incendios, riesgos catastróficos de toda clase, daños a personas, accidentes y cualquier eventualidad ó contingencia que, a juicio del Presidente, sea necesario ó aconsejable
TÍTULO SEXTO
DISPOSICIONES FINALES
ARTICULO XLVII.- VALOR LEGAL DE LOS ESTATUTOS YSU TRADUCCIÓN
El único texto con valor legal es el presente redactado en lengua española, sin perjuicio que como especial atención a los propietarios extranjeros, pueda la Junta Directiva encargar la redacción del mismo a los idiomas que considere oportunos.
ARTICULO XLVIII.-INTERPRETACIÓN DE ESTOS ESTATUTOS Corresponde a la Junta Directiva la interpretación y correcta aplicación de estos Estatutos, resolviendo cuantas dudas puedan surgir sobre cualquier cuestión en ellos contemplada.
ARTICULO XLIX.- JURISDICCIÓN
Para todos los asuntos relacionados con la Comunidad de Propietarios que hayan de dilucidarse ante los Tribunales de Justicia, los propietarios que la integran renuncian a su propio fuero y se someten a los Juzgados y Tribunales de Estepona.
ARTÍCULO L-PROTOCOLIZACIÓN E INSCRIPCIÓN DE LOS ESTATUTOS. Los presentes Estatutos, una vez aprobados, podrán ser protocolizados ante Notario e inscritos en el Registro de la Propiedad.
TITULO SÉPTIMO
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DISPOSICIONES TRANSITORIAS
ARTÍCULO LI.- OBRAS Y ACTUACIONES DE LA PROMOTORA DE FINALIZACIÓN DEL COMPLEJO QUE NO PRECISAN DE LA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
1. Las obras que deba realizar la Promotora de la urbanización, Silkmore Spain, S.L., hasta la conclusión tanto de los elementos privativos como elementos comunes de la misma, no precisa ni de autorización alguna de La Comunidad de Propietarios ni de la entrega de depósito o fianza a que se refiere el apartado 21 del articulo X
2. Tampoco precisa la Promotora, Silkmore Spain, S.L. autorización de la Comunidad de Propietarios para realizar las segregaciones, divisiones, agregaciones o agrupaciones que estime convenientes en los departamentos privativos de su propiedad y antes de proceder a su venta a terceros, pudiendo, igualmente y, en consecuencia, llevar a cabo la redistribución entre ellos de los nuevos coeficientes que resulten, pero sin alteración de las cuotas de los restantes propietarios.
3. Igualmente podrá establecer las servidumbres de paso, galenas o pasajes que resulten necesarias para dar acceso a las fincas de su propiedad antes de su venta.
4. No obstante lo dispuesto en el artículo 10 de estos Estatutos, expresamente se autoriza al Promotor de la Urbanización, Silkmore Spain, S.L., mientras sea miembro de la Comunidad, a:
a) Disponer de alguno de los apartamentos de la Urbanización como oficina de ventas.
b) Colocación de carteles de ventas en las zonas que estime convenientes.
5. El fondo de reserva descrito en el artículo XLIV anterior, será repercutido por la Promotora a los nuevos propietarios a medida que s vayan vendiendo los inmuebles.